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2009年新政下的市场浅析及应对
(2008-12-8 13:40:34  作者:赵涛   浏览:次)
 
  随着全球经济危机加剧,对中国经济运行的影响已逐渐在各行业显露出来,对于房地产市场而言,其各方面的矛盾也日益突出,但在政府的支持和努力下,房地产系列新政的不断落实,必将对09年的市场起到稳定发展的良好作用,但其效果的好坏,则取决于政府的执行力度。
以下是本人对09年市场的简要分析:
  一、 市场矛盾
  矛盾一、经济发展预期与房地产市场发展的矛盾(观望情绪):
  消费者虽然面对房价下降,但是也面对经济走向疲软,消费者担心所购买的资产缩水是主要矛盾之一。
  矛盾二、房价下降与成本上升的矛盾:
  成本已经上升的建筑业却面对房价下降的市场,利润空间再度压缩,导致开发商不愿低价卖房,开发商的坚持和消费者对市场的看空是目前市场的矛盾。目前呈胶着状态,但不利于开发商的方面多一些。
  矛盾三、消费者改善居住条件的矛盾:
  有钱人能够改善居住环境,但受第二套房贷限制,抑制了消费。这个矛盾受政策影响较大。
  矛盾四、经济走势疲软导致消费能力下降的矛盾:
企业裁员,失业率上升,收入缩水等社会现行导致消费者的消费能力下降,导致市场的有效需求不足。这对房地产市场的负面影响会比较持久。

  二、房产新政对市场的作用
  1、4万亿救市政策
  目的在于拉动内需,提高就业,保障民生,促进经济健康发展,对于南阳房地产的影响偏中性。4万亿投资中对基建投入较多,有可能在局部地区(特别是重灾区)对建筑成本影响较大。国家将重点投入保障性住房建设,对低端商品房有一定影响,但影响程度取决于地方政府执行该项措施的思路。因为,4万亿投资的根本目的在于拉动经济,提高人民的收入,平均收入的增加,会形成长期的购买力。但政策的实施会有一个漫长的过程,所以该项政策上对南阳房地产市场影响是短期不利,中期间接利好。
  2、减税的财政政策
  财政部22日出台的降低房地产交易契税,减小二手房交易营业税的措施在于使“不动产”适当流动起来,解决楼市矛盾三,释放消费者对改善居住环境的需求,让愿意换房的人产生购房意愿。对南阳楼市的影响中性偏好,因为南阳执行细则没有出台,使该项政策没有完全发挥出效果。
  3、降低首付、降低房贷消费利率(2成首付,7折利率)
  该项政策主要针对矛盾四,有效降低了消费门槛。对南阳楼市影响偏好。
  4、降息(1.08个百分点)
  该项政策主要刺激国内经济增长,但同时改善了矛盾四,降低消费者购房压力,也在一定程度上降低了开发商的资金成本。对南阳楼市影响偏好。
  5、人民币贬值
  人民币贬值会加快国际热钱流出,也会直接影响国内固定资产的贬值,该项政策对南阳楼市影响较慢,主要通过国内房价下降来影响南阳消费者的消费预期。
  6、河南省政府和郑州市政府出台的政策
  郑州市允许第二套房首付2成,利率可执行7折,该项政策有效刺激了换房需求的客户,属于利好政策,但该项政策执行范围仅在郑州市区,对南阳影响不大。
  7、09年的7度设防和环保材料大规模使用的建筑成本会消化房价中,所以锁死了南阳房价下跌空间,即使出现下跌也只会是短时市场行为,不会成为主流。
  8、08年市场疲软对09年的市场供应量会产生一定影响,很多08年的供应量因为工期延后推迟至09年上市,而且产品涵盖了高、中、低档,较大的市场放量将导致09年里供大于求。

  三,结论与建议
  1、2009年的首要任务是消化既有楼盘,缓解资金压力,增加资金周转的速度。
  2、加强和同行以及政府的联系,向政府争取政策,并配合政府的政策制定相应的销售策略。
  3、从目前的经济形势来看,2009年下半年全国的房地产市场会趋稳,因此,在2009年中期的时候,要适当造势,让南阳人尽快的感受到全国地产市场的变化。这一对策,早不得也晚不得。早了,市场会认为吹牛皮,晚了,就错过最好的启动期了。
  4、从其它城市的地产市场的情况来看,比如重庆,部分建筑公司已经冻结2009年的人工费谈判。由于经济不景气,2009年的建筑人工费肯定会有所下降,因此,开发公司可以暂时不和建筑公司商谈人工费问题。
             文/世界商务策划师联合会中国总部研究员 赵涛
 
 
 
 
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